刚刚，千万人口省会取消楼市限售！

作者：暴哥

来源：暴财经（ID：icaijing123）原创

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刚刚，又一个千万人口的省会城市松绑楼市调控政策，取消限售！

3月23日，哈尔滨市人民政府网站发布了一条重磅消息：鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。上述《通知》是2018年5月5日颁布实施的，内容包括哈尔滨实行区域性限售政策，政策规定在主城区6区区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年可上市交易。

这条行业的重磅消息，却是哈尔滨半年内的第二次救市政策了。

去年10月，哈尔滨市住建局等9部门出台《促进房地产市场平稳健康发展实施意见》，涉及人才购房、土增税、公积金贷款等16条。作为一个人口过千万，刚刚晋升为特大城市的哈尔滨，这条措施可谓是政府层面的全方位的楼市刺激政策。

然而，好像并没有什么作用。

截至2022年2月，哈尔滨新房价格已连续8个月同比下跌，二手房已连续11个月同比下跌。

在成交方面，截至2022年2月，哈尔滨商品住宅成交连续11个月同比下跌，连续5个月环比下跌。2021年该市商品房成交面积为310.6万平方米，同比降幅48.0%。

这何止是低迷，简直就是冰冻！

既然一般的刺激没有用，哈尔滨就直接下“猛药”，取消限售！

不要小看了限售的意义，房屋在几年内不得出售,这是打击投机和短炒的绝佳手段。从资产定价角度看，流动性越高的资产，投资者参与率越高,价格也就越高。一旦流动性下降了，投资者参与率就下降了，资产价格也必然会下降。

从表面上看，取消限售似乎是刺激楼市的良药，很多人也会认为政策一旦实施起来，楼市将进入拐点走入向上通道。

暴哥，不这么认为。

在楼市复苏阶段，取消限售确实可以刺激楼市。但是如果楼市本身低迷，成交量处于下行阶段，取消限售可能会带来“抛房潮”，反而给楼市带来下行压力。

很多人会说，无论是普通老百姓还是投资客，经过三年的调控，房价已经大幅回调，此时抛售回报率很低，或者还有损失，并不是抛盘的合适时机，唯有下一轮市场高峰期来临的时候再去卖掉，才是最佳选择。

对于被限售政策控制的死死的投资客来说，这个取消限售如同久后逢甘霖，当下的经济环境，活下去比赚钱更重要，收回现金流比期待更高的回报更有价值。

想想那么多房地产大佬都在断臂自保，更何况一个小小的炒房客。

当然，如果政府要想让限售政策真正的发挥刺激楼市的作用，还需要一剂辅药，那就是降低房贷利率和首付款。只有降低了购房门槛，增加的流动性，投资客才会回来，房子才有人接盘，取消限售才会产生正向积极作用。

虽然3月份的lpr没有如期下降，但是各个城市的银行有自主下调房贷利率加点的权限。可以预见，未来不久哈尔滨可能会继续从首付款和房贷利率上进行救市。

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事实上，楼市冰冻的哈尔滨并不是当下楼市的一个特例，而是众多深度降温城市的共性。哈尔滨取消限售政策如果未被叫停，或将引发其它城市效仿。

今年以来，全国多地的楼市政策都在进行微调松绑。尤其在3月16日，六部委发声释放稳地产预期信号后，基本宣告了从中央到地方楼市政策的全面转向。

目前，已有近60个城市放松楼市调控政策，涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款，取消“认房又认贷”、发放人才购房补贴等多种政策。

本轮楼市松绑力度超出预期，未来还会有更多的城市加入松绑的行列。

但是，你细心观察就会发现，楼市松绑的这些城市基本都是三四线城市，或者弱二线城市，比喻郑州、哈尔滨。一线城市和之前上涨过快的热点城市基本毫无放松的迹象，最多也就是房贷利率稍微有点下浮。

政策上的分化，只不过是在进一步践行分城调控的主旨，因此我们暂时不要期望全国范围内的大放松。真有那可能，也要等到二季度经济数据出来后，如果GDP增长不如预期，与刚刚定调的全年5.5%的增长存在差距，可能才会考虑。

不仅房地产调控政策上存在分化，楼市热度上也出现了严重的分化。

不仅只是一线城市与其他二三四线城市的分化，比如一线城市已经出现了明显的复苏行情，量价都开始抬头。

从新房数据看，2月一线城市新房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。二线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平，三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

压力在三四线城市体现得愈发明显，甚至出现了一个非常不好的信号，即2016年4月份以来首次出现了同比下跌。

还有同一个城市也开始分化，一线城市的豪宅价格竟然在飙涨。

比如上海某豪宅以1.3亿元成交，“单价近35万元”，创下了上海豪宅的新纪录。不仅仅是成交价创新高，成交量也在逐步上升，截至3月初3000万元以上豪宅成交量达到290套。

全国其他城市也是如此，在去年市场那么惨烈的环境下，豪宅市场逆流直上，重点10城总价1000万元以上新建豪宅共成交41018套，其中一线成交30916套，皆创历史新高。

由此可见，优质资产才是真正的稀缺资产，无论在什么样的经济环境下，都是必然选择。

给我们普通人的启示就是，无论政策怎么变化，无论未来市场如何火爆或者低迷，投资房产遵循一个逻辑：能买一线不买二线，能买省会城市就绝不买中小城市，强行去三四线城市买房，不如好好改善一下老家宅基地的老房子。

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